ハワイの不動産事情

オアフ島の住宅価格は今後も右肩上がりに成長

オアフ島の戸建て中間価格は、この6月に795,000ドルとなり今までの最高値を記録していますが、専門家は特に驚くことではないと指摘しており、リセッション後の既存住宅市場は、今後も引き続きゆっくり成長していくとコメントしています。

ハワイ州のエコノミスト、TZエコノミクス (TZ Economics) のポール・ブリューベーカー (Paul Brewbaker) 氏は、「今後5年間、住宅価格は年率で4~5%と安定的な成長を続けていくだろう」として、「ホノルルの住宅市場は、2009年から2012年の間にマーケットがボトム(底)になり、その反発として軌道修正をしながら成長し続けているので、毎年新たな記録を樹立している」と、地元経済紙パシフィック・ビジネスニュース (PBN: Pacific Business News) のインタビューで述べています。

ハワイの大手不動産会社、ロケーションズ (Locations) の社長兼CEOのスコット・ヒガシ (Scott Higashi) 氏は、市場の動きは驚いたことではないとして、「ホノルルの不動産市場は、堅実で継続して右肩上がりである」と説明しながら、「今年は昨年との対比で年間5%の価格上昇が期待されている」と続け、「不動産市場の動きは全て想定内」と述べています。前述のブリューベーカー氏も、「オアフ島の住宅市場はバブルまたはそのサイクルにあるというコメントは全く持って正しくない」としています。

ブリューベーカー氏は、「ホノルルの不動産市場が、このように安定的に成長をしていること自体が稀で、1990年代と2008年の2度のリセッション後に起きた価格の急上昇が、今起きていないのは、なぜなのかと問いただしてみたい」と述べ、オアフ島の販売可能な物件数(在庫数)が限られている現状が、価格を予想以上に引き上げているとも指摘しています。

また彼は、「ハワイは全てを島の外から持ち込まなければならないため、住宅供給も限られている。建設に必要な土地をデベロッパーが取得することは、とてもチャレンジングな状況下にある」として、「住宅供給を継続することは至難の技であるが、それが価格には転化されていない。ということは、住宅需要は以前と比べて弱くなっているのだろうか」と述べています。ブリューベーカー氏は、「ハワイで住宅を供給するデベロッパーの数は減少しており、現在は20~24のデベロッパーが新規のユニットを供給している。住宅問題を解決するのであれば、もっと多くの高層コンドミニアムを建てるべきだが、残念ながらそれには程遠い状況にある」とも述べています。

ヒガシ氏は、「オアフ島の既存住宅市場において、コンドミニアムの在庫数は多少改善されてきており、地域的には島の西側のワイケレ (Waikele) やワイパフ (Waipahu) 、東側のアラモアナ・ショッピングセンター近隣のカカアコ (Kakaako) などにバイヤー層が集
まってきている」と述べています。

2017年、オアフ島で最も価格の高い地域は、島の東側に位置するカハラ地区とその近隣のエリアで、東側に集中しています。

6月のコンドミニアム価格は下がりましたが、2017年通年では3.6%上昇し、399,000ドルとなっています。6月時に昨年対比で1.4%減少したのは、マーケットがクールダウンしたのではなく、低価格帯のコンドミニアムの販売が多かったことによります。事実、7月時の中間価格は、425,000ドルと最高値を記録しています。

前述のヒガシ氏は、「住宅価格は1年の間でも上下を繰り返す周期的なものなので、毎月の価格変動を見るよりは、通年 (year-todate)
の数字をフォローした方が、より市場を理解できる」と述べています。今年の1~6月の通年の戸建ての中間価格は750,000ドルで、昨年同時期と比べると3.2%上昇しています。

エコノミストは、戸建ての中間価格は今後も引き続き上昇し、2022年あるいは2023年には中間価格は100万ドルに届くのではないかと予測しています。両氏は、「オアフ島の市場は多くの取引が地元のバイヤーで行われており、海外の投資家にマーケットを左右されていない」とも述べています。

「ハワイは世界的に有名な避暑地で高級リゾート地ではあるが、オアフ島の不動産市場は地元に根付いている」とヒガシ氏は述べ、「現在は、日本からの投資が増加しており、カナダからは低迷しているが、これは為替の影響を受けているのだろう」と結んでいます。

<Source: Pacific Business News>

ホノルルは全米で一番 暮らしやすい町

ホノルルは米国で一番暮らしやすい町にランクされ、世界でもトップ20に入ると、毎年恒例のエコノミスト誌発行の「グローバル・リバビリティー・インデックス(Global Livability Index)」で発表されました。

このレポートは世界の都市を30以上のカテゴリー、安全性、医療、文化&環境、教育やインフラ整備などに仕分けして判断しています。
ハワイ州のホノルルは世界で17位にランクされ、全米ではナンバーワンに位置づけられており、首都のワシントンD.C. (30) やボストン (34) を上回っています。

米国のいくつかの都市は、人種的な対立、テロやトランプ現政権が行う人種的な政策問題での衝突など、個人の安全や生活を脅かすとして、前述のカテゴリー以外の部分でスコアを落としています。

2017年のレポートでは、大都市よりも先進国の地方都市などで人口密度の比較的低い都市がスコアを上げています。これらの都市は、さまざまな娯楽やレクリエーションなどを楽しめる要素を持っており、犯罪頻度の多さや大きなインフラなどに過度な負担を強いている都市ではありませんでした。

世界で一番暮らしやすい都市は、77年連続でオーストラリアのメルボルンとなっています。続いて、2位はオーストリアのウィーン、3位はカナダのバンクーバーです。オーストラリアとカナダは、トップ10にそれぞれ3都市選ばれており、上位を独占しています。

<Source: Pacific Business News>

ハワイ州が全米でエクイティー・リッチの割合の最も高い州に

情報収集データの大手、エートムデータ・ソリューション(Attom Data Solutions)社のレポートによると、2017年の第1四半期において、ハワイ州が全米で最もエクイティーの高い州だったそうです。その反面、全米では未だに550万世帯の家がアンダーウォーター(Underwater)、つまり住宅ローン残高が家の価値を上回っている状態にあるとのことです。

通常、アンダーウォーターとは、住宅ローン残高が物件価格よりも25%上回っている状態を示し、全米で住宅ローンを取得している世帯の9.7%を占めています。この数字は年々減少傾向にあり、2016年の第1四半期には12%でした。なお、全米の総住宅数の35%はすでにローンを完済している状態にあり、ローンが残っている住宅数は全体の65%になります。

これとは反対に、全米でエクイティー・リッチ(Equity-Rich)と呼ばれる物件は1,370万戸も存在します。これは、住宅価格がローン残高よりも50%近く高い物件を指し、住宅ローンを取得している世帯の24.3%を占めており、昨年同時期の22%から2.3% 増加しており、市場が回復してきていることを表しています。

ハワイは全米で最高の数値であり、38.4%の世帯がエクイティー・リッチと呼ばれる状況にあります。2番目に高いのはカリフォルニア州の35.8%、続いてニューヨーク州の34.6%、バーモント州の32.8%、オレゴン州の31.3%がトップ5となっています。

また全米の都市では、ホノルルは3番目にランクされ、1番のサンノゼ(51.3%)、2番のサンフランシスコ(46.6%)についで、39.9%となっています。

このレポートによると、2016年末の段階で全米では1,300万戸がエクイティー・リッチという状況にありました。物件価格が高いほど多くの世帯でこの状況になっており、物件価格が75万ドル以上では43.7%がエクイティー・リッチであるのに対し、価格が30万ドルから75万ドルでは29.5%の比率でした。物件価格が高くなればなるほど、含み益も大きくなるという傾向にあるようです。

ちなみに、5月時点での戸建て既存住宅の中間価格は745,000ドルでした。

<Source: Pacific Business News>

マイホームのリノベーションのトレンドと、最も高い費用対効果は?

米国では様々な家庭でリモデリング (Remodeling, Renovation) が常に行われており、その効果が毎年レポート (Cost vs. Value Report) として雑誌にも掲載されています。ここでいう「家庭」とはマイホーム、アメリカンドリームでもあり住宅産業の基盤となる戸建て住宅の所有のことです。

全米の99地区の中で、29のプロジェクトが最も費用対効果 (ROI:Return of Investment, 投資利益率ともいう) が高く、平均で再販時に投資額の64.3%を回収しています。特にレポートでは、この6年間で24のプロジェクトをフォローしており、その投資利益率も64.3%でした。

2016年との対比では利益率は0.1%しか上昇していませんが、この間のコストは平均的に3%上昇している事実があります。2017年の平均的なコスト (Cost:JC = Job Cost) は46,400ドルで、再販価値 (Value:RV = Resale Value) は29,800ドルとなっています。2016年は43,300ドルに対して27,800ドル、利益率は64.2%でした。

一般的にはマーケット、つまり市場がヒートアップするほど、リノベーションなどに投資した分のペイバック(Payback:見返り) は大きいものです。既存住宅の中間価格の最も高いサンノゼ (San Jose)やサンフランシスコ (San Francisco) 、ハワイのホノルル (Honolulu) は、多くのケースで投資利益率が100%を超えていますが、ラストベルト (Rust Belt:主に米国中西部諸州の五大湖沿岸地域と大西洋岸のニューヨークやニュージャージー、ペンシルバニア、ウエストバージニア州などを含む) と呼ばれる1980年代に鉄鋼や石炭産業で潤った地域は、これらの全地域を見渡しても投資利益率が100%を超えるものは数えるだけしかありません。99地区の1/3 に当たる地域は、利益率が100%を超えるものが1つもありません。

地域的に見ると、それがさらに鮮明になってきます。全米の中でもハワイやカリフォルニアを含む太平洋側のパシフィック地区 (Pacific Division:California, Oregon, Washington, Alaska and Hawaii) は、平均的なコストが52,500ドルで再販価値は41,100ドル、そしてROIは78.2%と最も高いのです。逆に最も低い地区は、東北中央地区 (East North Central Division) で前述のラストベルトと被っており、地域としてはオハイオやインディアナ、ミシガン、イリノイ、ウィスコンシンなどの州にまたがっています。投資額は47,700ドル、回収額は26,200ドル、そしてROIは54.9%に留まっています。

これらの24のプロジェクトの過去10年の平均を見ると、ROIは58%から66%の間に収まっています。リモデリングコストは2010年を境に減少してきましたが、この4年は上昇傾向にあります。一方、見返りの再販価値は2010年以降減少傾向にありましたが、この2年は少しずつ上昇しています。

戸建て住宅のリモデリングの最近のトレンドとして、特に新しいものが出てきたわけではなく、従来から継続されているものがほとんどです。その中でも、英語でカーブアピール・プロジェクト (Curb Appeal Projects) と呼ばれる内装より、先ずは見た目ということで外から見て分かるドア、窓、物置などが注目を集めています。

一般的な地域でのリモデリング・プロジェクト(Midrange Cost Category) でROIの高いトップ5

  1. 屋根裏部屋の断熱材の設置 (Attic Insulation – fiberglass):一般には物置として利用されている場所にグラスファイバー (Fiberglass) を使用して保温。JC 1,343ドルvs. RV 1,446ドル = ROI 107.7%
  2. 入口のドアの付け替え (Entry Door Replacement – steel):鉄の鋼材 (New 20-Gauge Steel Unit) を使用したものに変更。JC 1,413ドルvs. RV 1,282ドル = ROI 90.7%
  3. ストーンベニア (Manufactured Stone Veneer: 極薄天然石シート) への貼り替え:施工性が高く、内装や外装の壁や床の用途として利用。JC 7,851ドルvs. RV 7,019ドル = ROI 89.4%

  4. 小規模なキッチンのリモデル (Minor Kitchen Remodel):キッチンキャビネットの貼り替えや金具の付け替え、オーブンやレンジの取り替え、冷蔵庫を省エネモデルに買い替え、キッチンのカウンタートップの貼り替え、蛇口やシンクの取り替えおよび壁紙やフローリングの変更など。JC 20,830ドルvs. RV 16,699ドル = ROI 80.2%
  5. ガレージドアの付け替え (Garage Door Replacement):古いガレージドアを取り外して、新しい10年保証のものに付け替え。JC 1,749ドルvs. RV 1,345ドル = ROI 76.9%

高級住宅地でのリモデリング・プロジェクト (Upscale Cost Category) でROIの高いトップ5

  1. ガレージドアの付け替え (Garage Door Replacement):JC 3,304ドルvs. RV 2,810ドル = ROI 85.0%
  2. 入口のドアの付け替え (Entry Door Replacement – fiberglass):重厚感が増すようにグラスファイバーを使ったドアに、その両側に灯が入る窓枠のあるサイド (Entrance Door with Dual Sidelights) に付け替え。 JC 3,276ドルvs. RV 2,550ドル = ROI 77.8%
  3. 窓の付け替え (Window Replacement):木 (Wood) を使った窓枠などに変更。JC 18,759ドルvs. RV 13,691ドル = ROI 73.0%
  4. 大幅なキッチンリモデル (Major Kitchen Remodel):キッチンのキャビネットはビルトイン形式にして、そこに電子レンジ、オーブン、冷蔵庫など全てが収納可能なものに変更。シンクもハイエンドなモデルに付け替えて、蛇口はデザイナーもので水の濾過装置が付いているものと取り替え。カウンタートップは高級感を出すために御影石 (Granite) などに付け替え。JC 122,991ドルvs. RV 76,149ドル = ROI 61.9%
  5. 主寝室の追加 (Master Suite Addition):様々なことを追加できますが、ベッドルームには寝室だけでなく、ソファーなどを加えてシッティングルーム (Sitting Room) を足すこと。暖炉や本棚を壁に備え付けるビルトインとして追加などがあります。バスルームは、シャワー室の拡張と設備の充実。ここにスティームシャワーなどサウナ系を足すこともよくあります。バスタブはジャクージ付きのものに変えたり、浴室の洗面所のシンクをそれぞれが使えるように2つに増やすこともあります。あるいは、寝室にミニバーを設置するなど機能を充実させます。JC 250,687ドルvs. RV 150,140ドル = ROI 59.9%

ホノルルでのリノベーションあるいはリモデリングで、2017年のレポートで特にROIの高かった項目

  1. 屋根裏部屋の断熱材の設置 (Attic Insulation):JC 1,422ドルvs. RV 2,490ドル = ROI 175.2%
  2. ガレージドアの付け替え (Garage Door Replacement):JC 2,028ドルvs. RV 2,972ドル = ROI 146.6%
  3. 入口のドアの付け替え (Entry Door Replacement – steel):JC 1,521ドルvs. RV 2,125ドル = ROI 139.7%
  4. 屋根の貼り替え (Roofing Replacement):JC 24,487ドルvs. RV 28,125ドル = ROI 114.9%
  5. 木造家屋外壁の下見張りの貼り替え (Siding Replacement):JC 17,386ドルvs. RV 19,563ドル = ROI 112.5%
  6. 緊急時自家発電装置 (Backup Power Generator):JC 14,011ドルvs. RV 15,714ドル = ROI 112.2%
  7. 入口のドアの付け替え (Entry Door Replacement – fiberglass):JC 3,424ドルvs. RV 3,389ドル = ROI 99.0%
  8. 小規模なキッチンのリモデル (Minor Kitchen Remodel):JC 24,073ドルvs. RV 23,000ドル = ROI 95.5%
  9. ラナイ (Deck Addition – wood):JC 14,098ドルvs. RV 13,286ドル = ROI 94.2%
  10. 大幅なキッチンリモデル (Major Kitchen Remodel):JC 70,971ドルvs. RV 61,875ドル = ROI 87.2%

前述のように、地区の中ではパシフィック地区が投資利益率が最も高いのですが、その中でもハワイ州はROIが最も高くなっています。特にホノルルは、既存住宅の中間価格が全米でも3〜4番目に高く、開発可能な土地が限られていることからも、戸建てだけでなくコンドミニアムもリモデル済みの物件が重宝されており、それらが価格に直接反映される形になっています。これは、ホノルルのマーケットが成熟してきている証拠でもあり、カリフォルニアの高級住宅地、北のサンフランシスコやパロアルト、南のビバリーヒルズ、ロサンゼルスのブレンドウッドやベルエアーなどの仲間入りをしたことになります。

<Source: REALTOR,org>

2016年上半期:誰がハワイの物件を購入しているのか?

— WHO IS BUYING HAWAII PROPERTY in 2016? —

 今年の上半期(1~6月)に、米国内外のどこからハワイへ投資をしているのかというレポートが、ハワイにおける登記事務最大手のタイトルギャランティー・ハワイ (Title Guaranty Hawaii) 社から発表されました。

 それによると、6月までのハワイへの投資は、地元ハワイ州の投資家の割合が全体の取引数8,570件の85%を占める7,285件、金額にすると約41億960万ドルで全体の約64.86%と、地元からの投資が中心となっており安定感を示しています。

 米国本土からハワイへの投資トップ3は、カリフォルニア州が745件 (8.69%)、約6億4360万ドル (10.16%) と一番大きく、次にシアトルがあり米国本土の北西に位置するワシントン州が180件 (2.10%)、約1億6770万ドル (2.65%)、テキサス州が119件(1.39%)、約8,290万ドル (1.31%) と続いています。米国では税制上、自宅を2件まで所有できることから、居住地以外にセカンドホームとして購入する習慣があります。

 海外からハワイへの投資は全体の取引額の8%台に留まり、米国本土で海外からの投資が4件に1件と最も多いフロリダ州の25%とはかけ離れています。フロリダ州は特に中南米の投資家に人気がありますが、景気の波を受けやすく、景気の良い現在でもフォークロージャー物件が最も多い州の一つで常に15%前後と、価格の上下が激しくなっています。一方ハワイは、取引の約92%がハワイ州と米国本土という構造で、景気の動向やリセッションを受けにくい状況にあります。

 海外からハワイへの投資として最も多いのが日本で、投資額全体の76%を占めています。上半期の取引数は340件、金額にすると約4億2060万ドル (1ドル=110円換算で、約462億6600万円) です。取引件数を昨年同期と比較してみると、昨年は177件でしたのでほぼ倍のペースになっています。しかし、アラモアナ&カカアコ地区のコンドミニアム・プロジェクトが竣工し、登記されたことによって急に今年の販売戸数が上昇したわけではありません。これらの販売は2年前に行われているからです。

 日本に続くのはカナダで60件、約5,260万ドルと、投資総額の13%を占めています。中国は12件、980万ドル (3%) ですが、投資額からすると香港、韓国に次いで5番目になります。残りは18の国や地域が占めています。統計からもわかるように、米国本土で起きている中国からの投資の波 (米国における住宅分野での最大の投資国は中国) は、ハワイでは起きていません。

 ハワイへの日本からの投資に関しては、取引件数はハワイ州の取引全体のわずか3.97%ですが、取引額は全体の6.64%、1件あたり平均で約123.7万ドルとなり、投資額は多いといえます。ここ数年は、ハワイが投資先として日本から改めて見直されていることもあり、増加傾向にあります。2008~2009年のリセッション時に、他の州や地域の不動産価格が大きく落ち込んだ時期でも、ハワイ、特にオアフ島は20%ちょっとの最低限の被害に留まり、その後は順調に回復してピーク時を上回る成長を続けています。

 ハワイの不動産市場の大きな特徴は、リセッションや景気の動向に左右されないことです。これは1985年以降の統計でも示されており、全米の中では一番安定して成長しているマーケットです。それは、新規プロジェクトが多いために、最初の優先販売で購入できればメリットが大きいことと、建物比率が高い地域もあり減価償却にも有利だからです。加えて、ハワイの最大のメリットは、物件を所有していればエクイティが増えるのです。いわゆる、“キャピタルゲイン”に最適なマーケットということです。

<Source: Title Guaranty Hawaii>