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米国経済はスローダウン、住宅市場の見通しは小休止状態

ロイターが行った調査で、今年の全米の住宅価格の動向は、戸建て住宅の不足や一時のモーゲージ利率の上昇などの要因が、価格が高騰している市場をさらに圧迫しているため、この5〜6年間で最もスローペースの上昇になると予測されていることが明らかになりました。

このロイターの調査は、全米の40名ほどのエコノミストや住宅アナリストたちの回答をまとめたものです。米国の中央銀行にあたるFRB (Federal Reserve Board:連邦準備制度理事会) の利率ガイドラインの変更により、今年の利上げは無期限の延長、あるいは利上げなしとしたことによるものだとしています(FRBは昨年後半に、高騰している住宅市場の価格を抑える目的で拙速な利上げを繰り返し、それが価格の高騰を抑えるのではなく、逆に市場をスローダウンさせたことによる反省から)。

これにより、戦後最も長い間成長し続け米国経済に貢献し、米国経済の牽引車の1つであった住宅産業は、もしかすると、今年は米国経済の足を引っ張ることになるかもしれません。

調査によると、今年は米国の住宅価格は4%上昇し、来年以降の数年は年間3%成長するだろうと予測しています。

全米リアルター協会(NAR)のチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏は、「米国の住宅市場はこの10年間、価格の上昇が続き、それは所得収入の伸びを上回り、その結果が住宅購買力の低下へと繋がっており、住宅を購入できない状況をつくっている」と語り、「これ以上住宅価格は上がらないというポイントまで来ており、今後は極めて穏やかな上昇傾向になるだろう」と続けています。

〝このスローダウン傾向にストップをかけ、需要を喚起する方法は?〟との質問には、25名のうち15名がFRBによる利上げの凍結を1つの手段として挙げています。残りの1/3は、さらなるインフラへの投資や税金の控除などと答えています。

前述のように、FRBが利上げの方針を変更したことにより、昨年後半に7年半ぶりに記録した利率から一転して、今後数年は年利5%を超えないのではないかと予測されています。1月に開催されたFRBの全体会議とそのレポートをまとめた「ベージュブック」と呼ばれる白書にも、今後利上げをするには「忍耐」が必要になると記載されています。

ただ、このFRBによる利率凍結という突然の方針変更が、住宅市場に好材料をもたらすかどうかは疑問です。キャピタルエコノミクス社のエコノミスト、マシュー・ポイントン氏は、「それほどの影響を及ぼさないだろう。なぜなら、利率が下がるということは、景気が後退していることを意味するのだから」と述べています。

10年ほど前には、リセッションで全米の住宅価格が1/3以上も下落しましたが、この10年間でそのロスをリカバーしています。

大恐慌後のほぼ10年間、米国経済は住宅市場に活況をもたらしてきましたが、しばらく前から住宅のビルダー、建設業者は需要にマッチした戸数、特に一時取得者層向けの戸建て住宅を供給していません。

前述のユン氏は、「全体的に見れば、建設業者は住宅を供給しているが、必要とされる一時取得者層や買い換え層を中心とするクラスへの住宅供給が欠けており、それが在庫数 (inventory:販売可能な物件数) の不足をもたらしている。この在庫数不足が、一時取得者層がマイホームを購入できない状況なのである」と述べています。

既存住宅市場は全米の住宅販売の約90%を占めており、今年は年間530万戸の販売ペースと予想されています。これは、前回の住宅ブームの2005年に記録した700万戸と比較すると大幅な減少に見えますが、年間戸数のバロメーターとしては、500万戸がベンチマークとなっています。

住宅市場が急激に回復することは、S&Pケース・シラー(米国住宅価格指数)の全米20都市のインデックスにおいて、過去8ヶ月平均価格が下がっていることなど、最近の指標を見るかぎり考えられません。

「利率の上昇によって、米国の住宅市場はスローダウンしており、それ以前の価格の高騰が住宅購買力の減少をもたらした」とBMOキャピタルマーケットのシニアエコノミスト、サル・グアティエリ氏は述べ、「もしかすると、最近の利率の凍結により、直近の販売戸数は増加するかもしれないが、長い目で見ると、米国の経済は緩やかな減速傾向にあることから、穏やかな購買力のある市場に向かっていくのではないだろうか」と締めくくっています。

<Source: REUTERS>

全米規模のホームエクイティーの増加傾向は今後も続く

不動産の調査会社大手のコアロジック社は、2018年第1四半期の「ホームエクイティーレポート」で、モーゲージ、いわゆる住宅ローンを持っているホームオーナーは、昨年からの1年間でエクイティー (含み益) が13.3%も増加したと発表しました。ホームオーナーは平均で、昨年の第1四半期から2018年の同時期までに16,300ドルもの含み益を蓄積しています。これは、過去4年間で最も成長率の高い1年でした。

「ここ最近、住宅価格の上昇が顕著に見られるようになり、そのためホームエクイティーが築かれ、多くの家庭で含み益がマイナスからプラスに転じている」とコアロジック社のエコノミスト、フランク・ノーサフト氏は述べています。

米国本土の西部諸州は最も大きなエクイティーの利益を得ており、カリフォルニア州のホームオーナーは平均で51,000ドル、ワシントン州は同様に44,000ドルの含み益を出しています。

前述のエコノミストは、「ホームエクイティーは今後も全米の至る所で増えてくる」として、「特に太平洋側の西部諸州は、住宅価格の長期間の上昇がエクイティーの蓄積を呼んでおり、今後もこの地域では、強い経済成長と消費の需要増加により、エクイティーの上昇傾向は続くと思われる」と結んでいます。

<Source: CoreLogic>

ホームオーナーの資産は増加傾向

アメリカの不動産調査会社大手のコアロジック社(CoreLogic)が最近発表した「ホームエクイティーレポート (Home Equity Report)」によると、住宅ローン (mortgage) を持つホームオーナーの2017年のエクイティー (equity:含み資産) は前年対比で12.2%増え、総額で9,080億ドルに達したと報告しています。

とりわけ、2016年の第4四半期との比較では、2017年の同時期に15,000ドルもホームエクイティーが増加しており、これは過去4年間で最も増加しています。アメリカの中でも西部に位置する諸州が、その恩恵を受けているとのことです。

「住宅価格の上昇が、ホームエクイティーを伸ばしている大きな要因である」と、コアロジック社のチーフエコノミストのフランク・ノーザフト(Frank Nothaft)氏は述べており、「このホームエクイティーの増加が消費者に他への投資を促しており、2017年のホームエクイティーの増加は50億ドル以上で、これが今後2〜3年の米国での消費へと繋がっていく」と続けています。

一方、アメリカのネガティブ・エクイティー (negative equity) の数は減少しています。アメリカで住宅ローンを持つホームオーナーがマイナス資産になっている数は250万世帯も減少しており、住宅ローンを持つ世帯の4.9%となっています。

「このエクイティーの増加は、アメリカでも地域差が大きく、東海岸や西海岸に位置する高価格帯の場所では、高いエクイティーの増加を示している。カリフォルニア州やシアトルが位置するワシントン州などでは、平均的に4万ドルのエクイティーが増加した。カリフォルニアでは販売価格自体が高額であること、ワシントン州では高成長のために価格が跳ね上がりエクイティーの増加へと繋がっている。しかし、ニューオリンズのあるルイジアナ州の平均的な家は、住宅が低価格帯であるだけでなく、その成長も中庸であるために、エクイティーの増加にはそれほど現れていない」と、コアロジック社のCEO兼社長であるフランク・マーテル (Frank Martell)氏は語っています。

<Source: REALTOR.Magazine>

2017年は日本からハワイへの投資件数が25%減少

ハワイのタイトルギャランティー社の年間統計「2017年海外からのバイヤー統計 (Top Foreign Buyers of Hawaii Property)」によると、2017年の日本からハワイへの投資件数は25%の減少となり、海外からの投資総額もそれと相まって12%の減少となり、総額では8%減少したと発表しました。

Year Japan’s Share Japan
2013 1.91% $189,000,000
2014 2.74% $278,000,000
2015 2.10% $233,400,000
2016 5.97% $753,700,000
2017 4.42% $578,700,000

日本の投資家は、合計で438件の戸建てやコンドミニアムを購入しており、そのほとんどがホノルルを中心とするオアフ島に集中しています。購入金額の総額は5億7,570万ドルで、2016年に記録した581件、7億5,370万ドルを下回っています。

海外からハワイへの投資総額は、日本が2位以下に大きな差をつけており、2016年は全体の76%を占め、昨年は全体の61%を占めています。

2017年の海外からハワイへの投資国のトップ10は、日本を筆頭にカナダ、中国、香港、韓国、シンガポール、オーストラリア、台湾、グアム、ドイツとなっています。この10カ国で698件、総額は9億3,280万ドルと、2016年の797件、10億1,000万ドルからそれぞれ14.18%、8.28%の減少となっています。2016年にアラモアナ&カカアコ地区でいくつかの新築のコンドミニアムプロジェクトの竣工があったことが原因です。この地域の開発が進むにつれて、このような要因による減少が起こると考えられています。

2番目に投資の多いカナダは件数にして19%、金額にして37.5%も増加しており、2016年に減少した分を取り戻しています。彼らの投資が最も多いのはマウイ島で、その傾向はここ数年続いているようです。3位の中国は昨年対比で件数の変化はなく30件、総額にして3%増加の4,070万ドルとなっています。

米国内からハワイへの投資は、トップ9の州を見ると、件数で6%、金額で13%も増加しています。本土からの投資家は、2017年には2,974件、金額にして26億5,000万ドルと、2016年の2,813件、23億4,000万ドルをそれぞれ上回っています。

トップはカリフォルニア州の1,548件、総額15億ドル、2位はワシントン州の347件、3億6,170万ドル、3位はフロリダ州の300件、1億8,180万ドル、4位はテキサス州の250件、1億5,390万ドル、5位はオレゴン州の157件、1億220万ドルと続いており、6位以下はコロラド州、アリゾナ州、ネバダ州、ニューヨーク州となっています。

ハワイ州の地元での取引は件数にして15,012件と、2016年の15,415件を3%ほど下回っていますが、金額では94億ドルと一昨年の91億ドルから3%増加しています。

ハワイは、フロリダ州のように海外からの投資額が全体の25%を占めているのとは違い、地元での取引比率が71.80%もあり、海外からの投資総額は全体の取引額のわずか7.20%を占める程度です。ちなみに日本の占有率は、2016年が全体の5.97%、2017年は4.42%となっています。

<Source: Pacific Business News>

世界の消費者はマイホーム志向

アメリカの賃貸サービス大手のレントカフェ (RentCafe) 社の調査によると、賃貸の傾向はあるものの、先進国を中心とした30カ国中29カ国において、過半数がマイホーム、つまり持ち家志向であることが分かりました。

調査した30か国のうち21カ国で賃貸世帯の増加傾向が見られます。アメリカの賃貸者数はEU (European Union) の2倍ですが、全体から見れば、ホームオーナー数には及びません。その比率は、全体の36%から37%台となっています。

レポートでは、「世界的な住宅価格の上昇、経済的なリセッション、あるいは人口構成の変化などが、住宅の賃貸需要を促している」と分析しています。

レントカフェ社によるこの調査は、人口の多い先進国上位30カ国を対象としており、その中にはアメリカ、カナダ、日本、ロシア、オーストラリアやイギリス、フランスなどのヨーロッパ諸国も含まれています。

30カ国のうち、スイスだけは賃貸比率が56.6%を占めていますが、そのほかの29カ国は持ち家志向です。持ち家比率の最も高い国は東南アジアのシンガポールで、賃貸はわずか9.7%でした。続いて、スロバキアの10.7%、ロシアの12.9%、ポーランドの16.3%、ノルウェーの17.2%が、賃貸比率の少ないトップ5となっています。日本の比率は38.7%でした。

<Source: REALTOR.Magazine>