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全米規模のホームエクイティーの増加傾向は今後も続く

不動産の調査会社大手のコアロジック社は、2018年第1四半期の「ホームエクイティーレポート」で、モーゲージ、いわゆる住宅ローンを持っているホームオーナーは、昨年からの1年間でエクイティー (含み益) が13.3%も増加したと発表しました。ホームオーナーは平均で、昨年の第1四半期から2018年の同時期までに16,300ドルもの含み益を蓄積しています。これは、過去4年間で最も成長率の高い1年でした。

「ここ最近、住宅価格の上昇が顕著に見られるようになり、そのためホームエクイティーが築かれ、多くの家庭で含み益がマイナスからプラスに転じている」とコアロジック社のエコノミスト、フランク・ノーサフト氏は述べています。

米国本土の西部諸州は最も大きなエクイティーの利益を得ており、カリフォルニア州のホームオーナーは平均で51,000ドル、ワシントン州は同様に44,000ドルの含み益を出しています。

前述のエコノミストは、「ホームエクイティーは今後も全米の至る所で増えてくる」として、「特に太平洋側の西部諸州は、住宅価格の長期間の上昇がエクイティーの蓄積を呼んでおり、今後もこの地域では、強い経済成長と消費の需要増加により、エクイティーの上昇傾向は続くと思われる」と結んでいます。

<Source: CoreLogic>

ホームオーナーの資産は増加傾向

アメリカの不動産調査会社大手のコアロジック社(CoreLogic)が最近発表した「ホームエクイティーレポート (Home Equity Report)」によると、住宅ローン (mortgage) を持つホームオーナーの2017年のエクイティー (equity:含み資産) は前年対比で12.2%増え、総額で9,080億ドルに達したと報告しています。

とりわけ、2016年の第4四半期との比較では、2017年の同時期に15,000ドルもホームエクイティーが増加しており、これは過去4年間で最も増加しています。アメリカの中でも西部に位置する諸州が、その恩恵を受けているとのことです。

「住宅価格の上昇が、ホームエクイティーを伸ばしている大きな要因である」と、コアロジック社のチーフエコノミストのフランク・ノーザフト(Frank Nothaft)氏は述べており、「このホームエクイティーの増加が消費者に他への投資を促しており、2017年のホームエクイティーの増加は50億ドル以上で、これが今後2〜3年の米国での消費へと繋がっていく」と続けています。

一方、アメリカのネガティブ・エクイティー (negative equity) の数は減少しています。アメリカで住宅ローンを持つホームオーナーがマイナス資産になっている数は250万世帯も減少しており、住宅ローンを持つ世帯の4.9%となっています。

「このエクイティーの増加は、アメリカでも地域差が大きく、東海岸や西海岸に位置する高価格帯の場所では、高いエクイティーの増加を示している。カリフォルニア州やシアトルが位置するワシントン州などでは、平均的に4万ドルのエクイティーが増加した。カリフォルニアでは販売価格自体が高額であること、ワシントン州では高成長のために価格が跳ね上がりエクイティーの増加へと繋がっている。しかし、ニューオリンズのあるルイジアナ州の平均的な家は、住宅が低価格帯であるだけでなく、その成長も中庸であるために、エクイティーの増加にはそれほど現れていない」と、コアロジック社のCEO兼社長であるフランク・マーテル (Frank Martell)氏は語っています。

<Source: REALTOR.Magazine>

世界の消費者はマイホーム志向

アメリカの賃貸サービス大手のレントカフェ (RentCafe) 社の調査によると、賃貸の傾向はあるものの、先進国を中心とした30カ国中29カ国において、過半数がマイホーム、つまり持ち家志向であることが分かりました。

調査した30か国のうち21カ国で賃貸世帯の増加傾向が見られます。アメリカの賃貸者数はEU (European Union) の2倍ですが、全体から見れば、ホームオーナー数には及びません。その比率は、全体の36%から37%台となっています。

レポートでは、「世界的な住宅価格の上昇、経済的なリセッション、あるいは人口構成の変化などが、住宅の賃貸需要を促している」と分析しています。

レントカフェ社によるこの調査は、人口の多い先進国上位30カ国を対象としており、その中にはアメリカ、カナダ、日本、ロシア、オーストラリアやイギリス、フランスなどのヨーロッパ諸国も含まれています。

30カ国のうち、スイスだけは賃貸比率が56.6%を占めていますが、そのほかの29カ国は持ち家志向です。持ち家比率の最も高い国は東南アジアのシンガポールで、賃貸はわずか9.7%でした。続いて、スロバキアの10.7%、ロシアの12.9%、ポーランドの16.3%、ノルウェーの17.2%が、賃貸比率の少ないトップ5となっています。日本の比率は38.7%でした。

<Source: REALTOR.Magazine>

学生ローンの返済がミレニアル世代のマイホーム購入を 7年遅らせている

マイホームを購入するのに最も適している世代であるにも関わらず、ミレニアル世代 (Millennial Generation:1980年代から2000年前後に生まれた世代)のほとんどが学生ローンの返済をしているためにマイホームを購入できず、ローンのために7年間も購入を据え置きしていることが判明しました。

これは、全米リアルター協会(NAR:National Association of Realtors)と非営利団体である米国学生援助協会 (ASA:American Student Assistance) による、ミレニアル世代の学生ローン負債 (Student Loan Debt) に関する共同調査で分かったことです。さらに調査で判明したことは、学生ローンの負債が、ミレニアル世代をリタイアメント、キャリア、継続教育、結婚や子供を持つことなど、自分の将来や金銭的な決定を下すことを躊躇させている要因だと分かりました。

NARとASAによる共同調査では、ミレニアル世代の回答者の20%はマイホームを所有しており、彼らの典型的なローン負債額は41,200ドルであり、彼らの年収38,800ドルを上回っています。回答者の79%は4年間の大学教育を受けるために学生ローンを組み、51%は今でもローン残高が40,000ドルを超えています。

マイホームを所有していない80%のミレニアル世代のうちの83%は、「学生ローンの負債がマイホームの購入を遅らせている」と思っています。学生ローンの負債の支払いのためにマイホームの購入が遅れる中間値は7年と出ており、マイホームを所有していない世代全体の84%は、「最低でも3年は遅れる」と答えています。

「ミレニアル世代の多くが学士を取得するために何万ドルも借りなければならなかった事実は、この世代のマイホームの購入に金銭的かつ精神的な影響を与えており、マイホームの選択肢や人生における大きな決定に対してまで影響を及ぼしている」とNARのチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏は述べ、「一時取得者層への既存住宅の販売はここ数年予想を大きく下回っており、この調査結果のように学生ローンの負債がその最たるものである。年配のミレニアル世代の多くや年収の高いグループでも、負債のために十分なダウンペイメント (Down Payment:頭金) を用意できない、金銭的に購入する余裕が持てないなどで購入が遅れた」と続けています。

ユン氏は、「住宅市場のサイクルは、1.4兆ドルにも及ぶ学生ローンの負債を米国の家庭が抱えていることに影響を受けている。それだけでなく、一時取得者層のマーケットの需要が弱いこと、ミレニアル世代でマイホームを所有している家庭の1/4はローンの負債があるために家を売却して買い替えることができない、あるいは買い替えやアップグレードをする頭金がつくれない、負債が将来の住宅ローン(Mortgage:モーゲージ)を判断する彼らのクレジットスコア(個人の信用偏差値)に影響を与えている」としています。

またユン氏は、「ミレニアル世代のホームオーナーのうち、学生ローンの負債で自宅の買い替えができない世帯はそこに住み着くことになり、米国で通常行われている買い替えのサイクルを遅らせるだけでなく、住宅の供給にも支障をきたし、ひいてはマイホームを購入しようとする一時取得者層にも影響を及ぼしている」と述べています。

この調査では、学生ローンの負債がミレニアル世代のマイホームの購入を遅らせているだけでなく、彼らの人生の選択肢や生活に関わる決定まで遅らせていること——すなわち経済や彼らの幸福感に影響を与えていることが判明しています。回答者の86%は、「自分のキャリアを維持するためにアルバイトをしたり、好きではない仕事を続けたり、あるいは専門外の仕事に就く」などの犠牲を払っています。さらに、半分以上が学位などの教育や結婚を遅らせており、41%は「結婚したいが、負債のために躊躇している」と答えています。

ユン氏はさらに深刻な点として、「この世代は学生ローンの支払いのために老後の貯蓄を後回しにせざるを得ず、61%は未だに貯蓄を始められず、32%は貯蓄を始めたが満足できるものではない」としています。

また、「将来のための貯蓄ができないだけでなく、マイホームを購入するという今後の資産形成の基礎となる部分にも関与できないことは、この世代に長期にわたるマイナス効果をもたらすだろう。そして、学生ローンを借りなかった者だけがマイホームを購入できて貯蓄ができるというシナリオは、理想的な姿ではなく、経済を脆弱にさせ、持つ者と持たざる者という不公平さを増大させる結果にもなる」と述べています。

学生ローンの支払いなど、多くの金銭的なプレッシャーを抱えるこの世代は、大学へ行くために借りたローンがどんなものなのか全体像を把握できないまま、卒業して現在を迎えているようです。授業料や経費、住宅費などの全体像を理解しているのは5人に1人しかいないことがアンケート調査で分かりました。

「学生ローンは、米国で大学へ通う学生の大半にとって現実的な問題である。そして、教育にかかるコストが、マイホームを持つというアメリカン・ドリームをこのように若者の世代を通じて妨げるような性格のものであってはならない」とASAの社長兼CEOであるジーン・エディー女史は述べ、「この調査結果は、今後の学生教育において学生の負債レベルを軽減する必要性を確認できたことや、現在返済に追われている人たちに返済可能なプランを手助けして、将来の夢を後回しにしないようにアシストすることができるだろう」としています。

学生ローンは、米国の高等教育で大きな役割を果たしています。毎年約2,000万人の学生が大学に入学し、その60%に当たる1,200万人が毎年、授業料やコストをカバーするために借入れをしています。

近年ではその額も上昇し、借入れ総額は全米で1兆3,000億ドルにも上り、米国のGDPの5%を占めるまでに至っています。これはモーゲージ、つまり住宅ローンに次ぐ大きさで、クレジットカードや自動車ローンの債務額よりも大きく、社会的な問題にも発展しています。

ここでいう学生ローンは、奨学金(Scholarships)とは全く違う性格のものです。米国の奨学金制度は、学業あるいはスポーツ、芸術において優秀な生徒や学生に対して、修学を促すことを目的にした返済義務が全くない給付奨学金です。日本では、本来は学生ローンに当たるものも、奨学金という名目や定義で低金利の貸出しをしていて紛らわしく、誤解を生じます。

<Source: NAR>

米国への海外からの住宅不動産投資は前年比49%増、 総額1,530億ドルに

全米リアルター協会(NAR)によると、アメリカへの海外からの住宅不動産投資は2016年度を49%も上回り最高値を記録したと、「2017年アメリカへの海外からの住宅不動産投資(2017 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate)」で報告しています。

レポートによると、海外からの投資の半分近くは、主にフロリダ州、カリフォルニア州とテキサス州の3つの州に集中しています。

2016年4月から2017年3月時までの1年で、海外と米国に居住している永住者(グリーンカード所有者)は、合計で1,530億ドルを住宅不動産に投資しており、これは2015年の最高値である1,039億ドルを超えています。

この間、284,455件もの物件が海外の投資家に購入されており、2016年と比較すると32%も増加しています。

「米国内だけでなく、海外での政治的あるいは経済的な不透明さが存在する中で、海外からの米国への投資はそれらの外因的な要因には左右されなかった」とNARのチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏は述べ、「海外の通貨に対する米国ドルの強さと住宅価格の高騰は、海外からの投資家にとっては米国への投資は高い買い物となっているが、多くの投資家にとっては、米国への投資は安全かつ安心だということに尽きる」と続けています。

どの国がアメリカに最も投資をしているのでしょうか? 国別によると、中国が4年連続でトップの座を占め、3,170億ドルを投じています。しかし、この統計の中国には、香港や台湾からの投資も含まれています。継続的に長年にわたり多くの投資をしている隣国のカナダは、最高額の190億ドルを投資しています。

ユン氏によると、カナダのバイヤーは特定の地域への投資に集中しており、これらの価格は、カナダ国内の不動産価格、バンクーバー、トロントなどよりも安価だとしています。

またユン氏は、「販売可能な物件数(在庫数:Inventory)の少なさが物件価格を上昇させているが、海外からの投資トップ5の国々、カナダなどでは国内の不動産価格がさらに高騰しており、海外からの投資が急激に上昇した大きな理由の1つには、米国内の物件価格の方が自国に比べて購入しやすい価格帯だったことと、米国ドルとの為替相場を見て、この機を逃すと、将来的には為替相場の変動で高い買い物
になってしまうこと」などを挙げています。

海外からの投資家は、平均で302,290ドルを投資しており、この金額は2016年の住宅価格を9%上回り、既存住宅全体(235,792ドル)をも上回っています。海外からの投資家の約10%は100万ドル以上の物件を購入しており、44%のバイヤーはキャッシュで購入しています。

ユン氏は、「グローバル化とグローバル・エコノミー、その経済圏の拡大が、米国への投資欲を高めることになるが、在庫数の少なさ、つまり選択肢の少なさと現在の政治的な不安定さが、海外のバイヤーの購買欲を減少させる要因になるかもしれない」としています。

さらに、「米国の政策に伴う諸外国の反応や政策、現政権が行おうとしている移民入国制限政策とそれに伴う移住などの制限、あるいは今後の貿易政策などが、米国への不動産投資に影響を及ぼすこともあり得る」とユン氏は述べています。

<Source: Cost vs. Value Report>