学生ローンの返済がミレニアル世代のマイホーム購入を 7年遅らせている

マイホームを購入するのに最も適している世代であるにも関わらず、ミレニアル世代 (Millennial Generation:1980年代から2000年前後に生まれた世代)のほとんどが学生ローンの返済をしているためにマイホームを購入できず、ローンのために7年間も購入を据え置きしていることが判明しました。

これは、全米リアルター協会(NAR:National Association of Realtors)と非営利団体である米国学生援助協会 (ASA:American Student Assistance) による、ミレニアル世代の学生ローン負債 (Student Loan Debt) に関する共同調査で分かったことです。さらに調査で判明したことは、学生ローンの負債が、ミレニアル世代をリタイアメント、キャリア、継続教育、結婚や子供を持つことなど、自分の将来や金銭的な決定を下すことを躊躇させている要因だと分かりました。

NARとASAによる共同調査では、ミレニアル世代の回答者の20%はマイホームを所有しており、彼らの典型的なローン負債額は41,200ドルであり、彼らの年収38,800ドルを上回っています。回答者の79%は4年間の大学教育を受けるために学生ローンを組み、51%は今でもローン残高が40,000ドルを超えています。

マイホームを所有していない80%のミレニアル世代のうちの83%は、「学生ローンの負債がマイホームの購入を遅らせている」と思っています。学生ローンの負債の支払いのためにマイホームの購入が遅れる中間値は7年と出ており、マイホームを所有していない世代全体の84%は、「最低でも3年は遅れる」と答えています。

「ミレニアル世代の多くが学士を取得するために何万ドルも借りなければならなかった事実は、この世代のマイホームの購入に金銭的かつ精神的な影響を与えており、マイホームの選択肢や人生における大きな決定に対してまで影響を及ぼしている」とNARのチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏は述べ、「一時取得者層への既存住宅の販売はここ数年予想を大きく下回っており、この調査結果のように学生ローンの負債がその最たるものである。年配のミレニアル世代の多くや年収の高いグループでも、負債のために十分なダウンペイメント (Down Payment:頭金) を用意できない、金銭的に購入する余裕が持てないなどで購入が遅れた」と続けています。

ユン氏は、「住宅市場のサイクルは、1.4兆ドルにも及ぶ学生ローンの負債を米国の家庭が抱えていることに影響を受けている。それだけでなく、一時取得者層のマーケットの需要が弱いこと、ミレニアル世代でマイホームを所有している家庭の1/4はローンの負債があるために家を売却して買い替えることができない、あるいは買い替えやアップグレードをする頭金がつくれない、負債が将来の住宅ローン(Mortgage:モーゲージ)を判断する彼らのクレジットスコア(個人の信用偏差値)に影響を与えている」としています。

またユン氏は、「ミレニアル世代のホームオーナーのうち、学生ローンの負債で自宅の買い替えができない世帯はそこに住み着くことになり、米国で通常行われている買い替えのサイクルを遅らせるだけでなく、住宅の供給にも支障をきたし、ひいてはマイホームを購入しようとする一時取得者層にも影響を及ぼしている」と述べています。

この調査では、学生ローンの負債がミレニアル世代のマイホームの購入を遅らせているだけでなく、彼らの人生の選択肢や生活に関わる決定まで遅らせていること——すなわち経済や彼らの幸福感に影響を与えていることが判明しています。回答者の86%は、「自分のキャリアを維持するためにアルバイトをしたり、好きではない仕事を続けたり、あるいは専門外の仕事に就く」などの犠牲を払っています。さらに、半分以上が学位などの教育や結婚を遅らせており、41%は「結婚したいが、負債のために躊躇している」と答えています。

ユン氏はさらに深刻な点として、「この世代は学生ローンの支払いのために老後の貯蓄を後回しにせざるを得ず、61%は未だに貯蓄を始められず、32%は貯蓄を始めたが満足できるものではない」としています。

また、「将来のための貯蓄ができないだけでなく、マイホームを購入するという今後の資産形成の基礎となる部分にも関与できないことは、この世代に長期にわたるマイナス効果をもたらすだろう。そして、学生ローンを借りなかった者だけがマイホームを購入できて貯蓄ができるというシナリオは、理想的な姿ではなく、経済を脆弱にさせ、持つ者と持たざる者という不公平さを増大させる結果にもなる」と述べています。

学生ローンの支払いなど、多くの金銭的なプレッシャーを抱えるこの世代は、大学へ行くために借りたローンがどんなものなのか全体像を把握できないまま、卒業して現在を迎えているようです。授業料や経費、住宅費などの全体像を理解しているのは5人に1人しかいないことがアンケート調査で分かりました。

「学生ローンは、米国で大学へ通う学生の大半にとって現実的な問題である。そして、教育にかかるコストが、マイホームを持つというアメリカン・ドリームをこのように若者の世代を通じて妨げるような性格のものであってはならない」とASAの社長兼CEOであるジーン・エディー女史は述べ、「この調査結果は、今後の学生教育において学生の負債レベルを軽減する必要性を確認できたことや、現在返済に追われている人たちに返済可能なプランを手助けして、将来の夢を後回しにしないようにアシストすることができるだろう」としています。

学生ローンは、米国の高等教育で大きな役割を果たしています。毎年約2,000万人の学生が大学に入学し、その60%に当たる1,200万人が毎年、授業料やコストをカバーするために借入れをしています。

近年ではその額も上昇し、借入れ総額は全米で1兆3,000億ドルにも上り、米国のGDPの5%を占めるまでに至っています。これはモーゲージ、つまり住宅ローンに次ぐ大きさで、クレジットカードや自動車ローンの債務額よりも大きく、社会的な問題にも発展しています。

ここでいう学生ローンは、奨学金(Scholarships)とは全く違う性格のものです。米国の奨学金制度は、学業あるいはスポーツ、芸術において優秀な生徒や学生に対して、修学を促すことを目的にした返済義務が全くない給付奨学金です。日本では、本来は学生ローンに当たるものも、奨学金という名目や定義で低金利の貸出しをしていて紛らわしく、誤解を生じます。

<Source: NAR>

家を販売するときのホームステージングの影響力

全米リアルター協会(NAR:National Association of Realtors)が発表したレポート「2017年ホームステージングの現状(2017 Profile of Home Staging)」によると、リスティング・エージェント(Listing Agent : 売主側のエージェント)の62%は、ホームステージングをすることで物件が市場に出て成約されるまでの期間を短縮できると確信しており、バイヤーズ・エージェントの77%は、ステージングはバイヤーにそこに住みたいと思わせる大きなツールだと感じており、ステージングをしたリスティングをサイトで見たバイヤーの40%が、実際に物件を内覧したいとリクエストしてくると報告しています。

ホームステージングをすることで、「リアルターは、バイヤーが内覧に来た時に、その家とそこに置かれている家具が一体となってバイヤーの記憶に残るような付加価値を与えることができることを知っている」とNARの2017年会長、ウィリアム・E・ブラウン氏は述べており、「不動産はローカル的なもので、地域による様々な要因がその価値を決めており、ステージングは余分なステップかもしれないが、(特に家が空き家であればあるほど)売主にとって持ち家を早く、かつ高く売る1つの大きな手段でもある」と続けています。

ステージングをしたことにより、アンケート調査の回答者の31%は売買価格が1~5%高くなり、回答者の13%は価格が6~10%も上がったと答えています。セラーズ・エージェントとバイヤーズ・エージェントの双方に共通するステージングで一番大事な部屋はリビングルーム(Living Room)であり、続いて主寝室であるマスターベッドルーム( Master Bedroom) 、キッチン(Kitchen)、そして家に付随するアウトドアースペース(Outdoor Space)とのことです。

リスティング・エージェントの38%は、彼らがリスティングしているすべての家でリスティング契約前にステージングを行っています。エージェントの14%は、ステージングは売るのが難しい家だけに行うと答えており、エージェントの7%は、ステージングは高額物件だけに
行っているとのことです。しかし、リスティング・エージェント全体の37%は、ステージングを全く行わないが、家の片付けや問題とな
る部分を売主と相談し、解決するようにしているそうです。

ステージングを利用するエージェントは、4回に1回の割合で費用を売主が負担しているとのことです。エージェントの21%は費用を負担していると回答し、14%は、リスティング・エージェントとして売主にステージングのサービスをフィーで提供していると答えています。

<Source: REALTOR.Mag>

オアフ島のラグジュアリー物件のバイヤーは売買のトレンドを変えている

オアフ島、特にホノルルを中心として、ラグジュアリー・マーケットの投資家のトレンドが変わってきていると、不動産仲介大手のコールドウェルバンカー・パシフィックプロパティーズ社が直近のレポートで報告しています。

現在の投資家は、プライバシー、セキュリティーだけでなく、彼らが求める文化、芸術や自然などの「ラグジュアリー・ライフスタイル」を満たす物件を好む傾向にあり、大きな家よりは小さくても良いが、メンテナンスなどの経費が低く、レストランやショッピングなどに
近く、ワールドクラスのアメニティー(付帯設備)があるものを好んでいます。

バイヤーの好みが、多様化しているだけでなく洗練されてきていることから、それを扱うエージェントも、一般のMLSからの情報だけでなく、航空写真(エアリアルフォト)やビデオ、3Dツアーなどを駆使して物件をプロモートし、オアフ島外からの顧客にアピールする必要性が出てきました。

ラグジュアリー物件の多くのバイヤーは、一般の消費者と同じようにウェブサイトを利用して物件を検索すると同時に、ラグジュアリー物件が掲載されている雑誌などの紙媒体も見ています。洗練されたラグジュアリー物件を購入するには、バイヤーも紙媒体をチェックし、購
入プロセスをスムーズにサポートしてくれるラグジュアリーのスペシャリストを選ぶことが必須条件です。

2016年の統計では、ハワイ州のラグジュアリー物件の購入者の42%は米国本土から、地元のハワイ州は38%、日本からは15%となっています。オアフ島は、ハワイ州全体のラグジュアリー・マーケットの60%を占めており、地元からの投資が53%、本土からは17%、1/4に近い23%が日本からとなっており、2015年が6%だったことと比べると大幅な増加になっています。

その大きな要因は、新規プロジェクトのワイキキのリッツ-カールトン・ワイキキ・レジデンスとカカアコ地区のワイエアの竣工と登記にあります。これらには、ラグジュアリーと呼ばれる200万ドル以上の物件の多くが含まれており、その総額は2億4,300万ドルになります。オアフ島で日本の投資家が購入したこの価格帯の物件の70%を占めています。

ラグジュアリー・マーケットの3つのポピュラーな地区は、戸建て住宅中心のカハラ、ダイヤモンドヘッドとコンドミニアムが中心のアラモアナ&カカアコ地区です。

今後数年で、アラモアナ&カカアコ地区の新規開発プロジェクトが完成し、新たなラグジュアリー・コンドミニアムや新規のユニットが市場に出てくることは、市場をさらに活性化することにも役立ちます。

ラグジュアリー・マーケットでのもう1つのトレンドは、スマートホームと呼ばれる携帯で行えるセキュリティー・システムで、特に複数の家を所有しているバイヤーには重要なポイントです。

また、テクノロジーの発展は消費者を進化させていますが、人生で最大の投資となる「不動産」を扱うプロフェッショナルに代わることにはなりませんし、それは不可能でしょう。売主も買主も、情報の整合性、収集やその解釈のためには不動産のエージェントが必要ですし、そのデータを分析しながら、売主と買主という利害が反する相手を売買のプロセスで如何にまとめていくかが鍵となるからです。不動産は、ある意味では「人と人のお付き合い」だからです。

<Source: Pacific Business News>

オアフ島のコンドミニアムの 販売は11年ぶりに20%増の 大台に

ホノルル・リアルター協会 (HBR: Honolulu Board of Realtors) は、8月のオアフ島のコンドミニアムの販売が昨年同月対比で19.5%増加して575ユニットと、2006年8月以来の最高値を記録したと発表しました。

「一般の消費者にとって、戸建てと比較するとコンドミニアムやタウンハウスは、購入価格の低さという観点から人気が出て来ている」とHBR会長のスー・アン・リー女史はニュースリリースで述べ、「コンドミニアムの在庫数 (販売可能な物件数) が11.2%も増えたことが消費者に選択肢を与え、エスクローに入っている物件数も30%増加している」と続けています。

オアフ島のコンドミニアムの中間価格は419,000ドルと、昨年同月の398,000ドルよりも5.3%増加しています。

一方、8月の戸建ての販売は362戸と昨年同月よりも5.2%増えており、同様に中間価格も786,250ドルと5.2%増加しています。

ペンディングセールス (Pending Sales:成約されエスクローに入っている物件を意味する) の数も、戸建てが602戸で30.3%、コンドミニアムが850ユニットで30%と、それぞれ昨年同月よりも増加しています。

物件が成約までにかかった日数 (DOM: Days on Market) は、戸建てが昨年同月と同じ16日間ですが、コンドミニアムは昨年同月の15日間よりも20%増の18日間と、成約までに日数がかかっています。

現時点で販売可能な物件数は、戸建てが昨年同月よりも19.4%減少して2.5ヶ月分、同様にコンドミニアムは6.7%減少して2.8ヶ月分となっています。ちなみに、全米で見てみると、在庫数が5~6ヶ月分の場合は市場が好調であることを意味し、9~10ヶ月分かそれ以上になるとマーケットは不調、12ヶ月分以上になると過去の例ではリセッションになっています。オアフ島のマーケットは、堅実な右肩上がりで好調であることを示しています。

<Source: Pacific Business News>