米国への海外からの住宅不動産投資は前年比49%増、 総額1,530億ドルに

全米リアルター協会(NAR)によると、アメリカへの海外からの住宅不動産投資は2016年度を49%も上回り最高値を記録したと、「2017年アメリカへの海外からの住宅不動産投資(2017 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate)」で報告しています。

レポートによると、海外からの投資の半分近くは、主にフロリダ州、カリフォルニア州とテキサス州の3つの州に集中しています。

2016年4月から2017年3月時までの1年で、海外と米国に居住している永住者(グリーンカード所有者)は、合計で1,530億ドルを住宅不動産に投資しており、これは2015年の最高値である1,039億ドルを超えています。

この間、284,455件もの物件が海外の投資家に購入されており、2016年と比較すると32%も増加しています。

「米国内だけでなく、海外での政治的あるいは経済的な不透明さが存在する中で、海外からの米国への投資はそれらの外因的な要因には左右されなかった」とNARのチーフエコノミスト、Dr. ローレンス・ユン氏は述べ、「海外の通貨に対する米国ドルの強さと住宅価格の高騰は、海外からの投資家にとっては米国への投資は高い買い物となっているが、多くの投資家にとっては、米国への投資は安全かつ安心だということに尽きる」と続けています。

どの国がアメリカに最も投資をしているのでしょうか? 国別によると、中国が4年連続でトップの座を占め、3,170億ドルを投じています。しかし、この統計の中国には、香港や台湾からの投資も含まれています。継続的に長年にわたり多くの投資をしている隣国のカナダは、最高額の190億ドルを投資しています。

ユン氏によると、カナダのバイヤーは特定の地域への投資に集中しており、これらの価格は、カナダ国内の不動産価格、バンクーバー、トロントなどよりも安価だとしています。

またユン氏は、「販売可能な物件数(在庫数:Inventory)の少なさが物件価格を上昇させているが、海外からの投資トップ5の国々、カナダなどでは国内の不動産価格がさらに高騰しており、海外からの投資が急激に上昇した大きな理由の1つには、米国内の物件価格の方が自国に比べて購入しやすい価格帯だったことと、米国ドルとの為替相場を見て、この機を逃すと、将来的には為替相場の変動で高い買い物
になってしまうこと」などを挙げています。

海外からの投資家は、平均で302,290ドルを投資しており、この金額は2016年の住宅価格を9%上回り、既存住宅全体(235,792ドル)をも上回っています。海外からの投資家の約10%は100万ドル以上の物件を購入しており、44%のバイヤーはキャッシュで購入しています。

ユン氏は、「グローバル化とグローバル・エコノミー、その経済圏の拡大が、米国への投資欲を高めることになるが、在庫数の少なさ、つまり選択肢の少なさと現在の政治的な不安定さが、海外のバイヤーの購買欲を減少させる要因になるかもしれない」としています。

さらに、「米国の政策に伴う諸外国の反応や政策、現政権が行おうとしている移民入国制限政策とそれに伴う移住などの制限、あるいは今後の貿易政策などが、米国への不動産投資に影響を及ぼすこともあり得る」とユン氏は述べています。

<Source: Cost vs. Value Report>

オアフ島の住宅価格は今後も右肩上がりに成長

オアフ島の戸建て中間価格は、この6月に795,000ドルとなり今までの最高値を記録していますが、専門家は特に驚くことではないと指摘しており、リセッション後の既存住宅市場は、今後も引き続きゆっくり成長していくとコメントしています。

ハワイ州のエコノミスト、TZエコノミクス (TZ Economics) のポール・ブリューベーカー (Paul Brewbaker) 氏は、「今後5年間、住宅価格は年率で4~5%と安定的な成長を続けていくだろう」として、「ホノルルの住宅市場は、2009年から2012年の間にマーケットがボトム(底)になり、その反発として軌道修正をしながら成長し続けているので、毎年新たな記録を樹立している」と、地元経済紙パシフィック・ビジネスニュース (PBN: Pacific Business News) のインタビューで述べています。

ハワイの大手不動産会社、ロケーションズ (Locations) の社長兼CEOのスコット・ヒガシ (Scott Higashi) 氏は、市場の動きは驚いたことではないとして、「ホノルルの不動産市場は、堅実で継続して右肩上がりである」と説明しながら、「今年は昨年との対比で年間5%の価格上昇が期待されている」と続け、「不動産市場の動きは全て想定内」と述べています。前述のブリューベーカー氏も、「オアフ島の住宅市場はバブルまたはそのサイクルにあるというコメントは全く持って正しくない」としています。

ブリューベーカー氏は、「ホノルルの不動産市場が、このように安定的に成長をしていること自体が稀で、1990年代と2008年の2度のリセッション後に起きた価格の急上昇が、今起きていないのは、なぜなのかと問いただしてみたい」と述べ、オアフ島の販売可能な物件数(在庫数)が限られている現状が、価格を予想以上に引き上げているとも指摘しています。

また彼は、「ハワイは全てを島の外から持ち込まなければならないため、住宅供給も限られている。建設に必要な土地をデベロッパーが取得することは、とてもチャレンジングな状況下にある」として、「住宅供給を継続することは至難の技であるが、それが価格には転化されていない。ということは、住宅需要は以前と比べて弱くなっているのだろうか」と述べています。ブリューベーカー氏は、「ハワイで住宅を供給するデベロッパーの数は減少しており、現在は20~24のデベロッパーが新規のユニットを供給している。住宅問題を解決するのであれば、もっと多くの高層コンドミニアムを建てるべきだが、残念ながらそれには程遠い状況にある」とも述べています。

ヒガシ氏は、「オアフ島の既存住宅市場において、コンドミニアムの在庫数は多少改善されてきており、地域的には島の西側のワイケレ (Waikele) やワイパフ (Waipahu) 、東側のアラモアナ・ショッピングセンター近隣のカカアコ (Kakaako) などにバイヤー層が集
まってきている」と述べています。

2017年、オアフ島で最も価格の高い地域は、島の東側に位置するカハラ地区とその近隣のエリアで、東側に集中しています。

6月のコンドミニアム価格は下がりましたが、2017年通年では3.6%上昇し、399,000ドルとなっています。6月時に昨年対比で1.4%減少したのは、マーケットがクールダウンしたのではなく、低価格帯のコンドミニアムの販売が多かったことによります。事実、7月時の中間価格は、425,000ドルと最高値を記録しています。

前述のヒガシ氏は、「住宅価格は1年の間でも上下を繰り返す周期的なものなので、毎月の価格変動を見るよりは、通年 (year-todate)
の数字をフォローした方が、より市場を理解できる」と述べています。今年の1~6月の通年の戸建ての中間価格は750,000ドルで、昨年同時期と比べると3.2%上昇しています。

エコノミストは、戸建ての中間価格は今後も引き続き上昇し、2022年あるいは2023年には中間価格は100万ドルに届くのではないかと予測しています。両氏は、「オアフ島の市場は多くの取引が地元のバイヤーで行われており、海外の投資家にマーケットを左右されていない」とも述べています。

「ハワイは世界的に有名な避暑地で高級リゾート地ではあるが、オアフ島の不動産市場は地元に根付いている」とヒガシ氏は述べ、「現在は、日本からの投資が増加しており、カナダからは低迷しているが、これは為替の影響を受けているのだろう」と結んでいます。

<Source: Pacific Business News>

ホノルルは全米で一番 暮らしやすい町

ホノルルは米国で一番暮らしやすい町にランクされ、世界でもトップ20に入ると、毎年恒例のエコノミスト誌発行の「グローバル・リバビリティー・インデックス(Global Livability Index)」で発表されました。

このレポートは世界の都市を30以上のカテゴリー、安全性、医療、文化&環境、教育やインフラ整備などに仕分けして判断しています。
ハワイ州のホノルルは世界で17位にランクされ、全米ではナンバーワンに位置づけられており、首都のワシントンD.C. (30) やボストン (34) を上回っています。

米国のいくつかの都市は、人種的な対立、テロやトランプ現政権が行う人種的な政策問題での衝突など、個人の安全や生活を脅かすとして、前述のカテゴリー以外の部分でスコアを落としています。

2017年のレポートでは、大都市よりも先進国の地方都市などで人口密度の比較的低い都市がスコアを上げています。これらの都市は、さまざまな娯楽やレクリエーションなどを楽しめる要素を持っており、犯罪頻度の多さや大きなインフラなどに過度な負担を強いている都市ではありませんでした。

世界で一番暮らしやすい都市は、77年連続でオーストラリアのメルボルンとなっています。続いて、2位はオーストリアのウィーン、3位はカナダのバンクーバーです。オーストラリアとカナダは、トップ10にそれぞれ3都市選ばれており、上位を独占しています。

<Source: Pacific Business News>